“现在市场仍旧很冷，真正回暖还需要等待，”一家头部房企人士近日对记者直言。但在最新销售数据上，部分房企已经率先回暖。

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中指研究院、克而瑞、亿翰智库等多家研究机构2月28日晚间发布今年前两月房企销售榜单。其中克尔瑞数据显示，百强房企2月全口径销售金额实现5184.2亿元，同比增11.8%，环比增长29.8%。保利发展（600048）、中海地产、华润置地以及招商蛇口（001979）这四家央企销售金额便超过千亿元，在百强房企全口径销售占比超过两成。

从整体来看，房地产市场分化已经颇为明显，头部以外的房企仍未出现止跌回暖的趋势，而央企、国企为主的房企正逐步成为市场重回增长通道的“引擎”。在业内看来，3、4月份或成为判断市场是否真正回暖的关键时间点。

单月同比环比均回升

克而瑞研究中心的数据显示，百强房企2月全口径销售金额实现5184.2亿元，同比增11.8%，环比增长29.8%；实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。

同时，数据显示，2月重点30城供应低位回升，环比微增7%，整体成交规模与去年12月基本持平。前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。

中指研究院的数据也显示，百强房企2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。从1-2月看来，百强房企销售总额下滑幅度也在收窄。百强房企前2月销售总额达到9841.1亿元，同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点。

其中，销售额超百亿元的房企共26家，略少于去年同期的30家，超50亿元房企为 26 家，与去年同期持平。

不过，在业内看来，百强房企2月业绩同环比增长，并不代表市场真正回暖，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基数相对较低。这也意味着，3月市场修复情况仍然存在较大不确定性，能否稳步修复还要取决于企业整体供应规模，以及居民需求和购买力恢复情况。

央企国企成为“引擎”

从单个房企来看，保利发展成为房企销售回暖领头羊。中指研究院及克而瑞数据均显示，保利发展今年1-2月实现全口径销售额约为635亿元，同比增长约21.5%，已连续两月位居销售榜首。

排名第二和第三的万科、碧桂园前两月销售同比仍下滑，分别为573.3亿元和562亿元。其中，去年还能守住销售规模第一的碧桂园，在今年前两月已经退居到第三名的位置。今年1-2月，碧桂园累计全口径销售约为562亿元，同比下降39%。而万科前两月全口径销售也仍未止跌，同比下降11.3%至573亿元。

TOP10房企中另外两家房企龙湖和绿城中国也已止跌，1-2月销售分别同比增长4%至281.3亿元、增长17%至248.5亿元。

值得注意的是，国企央企已经成为拉动市场整体回暖的决定性因素。除了保利发展外，中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、越秀地产等央国企前两月销售同比也有明显增长。

克而瑞数据显示，中海地产1-2月累计实现全口径销售405亿元，同比增长50%。此外，华润置地、招商蛇口、建发房产前两月销售分别同比增长60.8%、52%、26%，均表现突出。而越秀地产增幅更是达到164%。

而且，TOP10房企中，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口4大央企2月全口径销售额达到1079.8亿元，占百强房企全口径销售总额的20.83%。

“分化”成为关键词

从整体上看，市场分化颇为明显。中指院数据显示，头部房企发力明显，TOP10房企前两月合计销售 4055亿元，占百强房企销售总额的41.2%。而除了头部房企外，腰部和尾部房企销售状况仍较为堪忧。

克而瑞数据也显示，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元，但TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛则分别同比下降28.4%和29.1%，TOP100房企的销售操盘金额门槛则大幅降低32.1%至11.3亿元。

而且TOP10房企销售额均值为405.5亿元，同比下降0.2%；TOP11-30房企销售额均值为141.4亿元，同比下降1.6%；TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为65.4亿元和33.0亿元，同比分别下降18.5%和6%。

克而瑞研究中心也指出，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化，“分化”将是今年房企销售格局的关键词。

市场回暖尚待观察

展望后市，多家机构普遍认为，判断市场是否真正回暖，需要观察3、4月份房企销售情况。

克尔瑞方面分析认为，一方面当前暂未进入供应高峰期，多数房企蓄势待发，3月预期将迎来一波集中供应，有望拉动成交放量；另一方面，二手房市场从回升程度和市场热度都略高于新房市场，这也侧面论证了居民购房信心逐步修复，为后期新房市场回暖奠定了良好基础。

该机构认为，短期内京沪杭等热点城市尚能保温，而天津、重庆、郑州、福州、南宁等有望低位回升，迎来一波需求释放。

中银国际的看法则相对保守，该机构认为，房地产销售前期的深度调整接近尾声，但后续复苏力度和持续性仍待观察，短期的销售波动仍会存在。“我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能。”

而东吴证券研报则指出，结合1月居民长期贷款和高频交易数据，全国市场的整体回暖仍需后续供需两端政策继续加码，随着政策持续落地催化，下一轮行情或将出现在“销售同比降幅拐点出现”至“销售增速同比转正出现”之间。

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